Guida al mutuo: le imposte di acquisto della casa

L’ acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’ immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se oggetto dell’acquisto è la prima casa l’ atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte: quando il venditore è un privato
* imposta di registro del 3%
* imposta ipotecaria fissa di 168 euro
* imposta catastale fissa di 168 euro
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ ultimazione lavori
* IVA del 4%
* imposta di registro fissa di 168 euro
* imposta ipotecaria fissa di 168 euro
* imposta catastale fissa di 168 euro
quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ ultimazione lavori
* IVA esente
* imposta di registro del 3%
* imposta ipotecaria fissa di 168 euro
* imposta catastale fissa di 168 euro

SE NON E’ PRIMA CASA
Se oggetto dell’ acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’ atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
- quando il venditore è un privato oppure un’ impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori
* imposta di registro del 7%
* imposta ipotecaria del 2%
* imposta catastale del 1%
quando il venditore è un’ impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall’ ultimazione lavori
* IVA del 10% (20% se immobile di lusso)
* imposta di registro fissa di 168 euro
* imposta ipotecaria fissa di 168 euro
* imposta catastale fissa di 168 euro

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’ atto. Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

I VALORI DICHIARATI
Per tutte le altre compravendite in cui l’ acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’ atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

LE TARIFFE NOTARILI
L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’ applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’ immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’ immobile. L’ agevolazione spetta a condizione che nell’ atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

Se, però, per l’ acquisto della casa, l’ acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

LE SANZIONI
L’ omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’ applicazione della sanzione penale) l’ assoggettamento, ai fini dell’ imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’ immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

L’ acquirente, per poter fruire dell’ applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’ immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.