Siamo veramente giunti alla fine. Per ogni informazione utile il cliente può anche rivolgersi all’eventuale call center dell’intermediario. Il cliente può presentare un reclamo all’intermediario anche per lettera raccomandata A/R o per email. L’intermediario deve rispondere entro 30 giorni.
Se non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta, il cliente può presentare ricorso all’Arbitro Bancario Finanziario (> www.arbitrobancariofinanziario.it).

COSA FARE SE…
Se la rata è troppo alta:
• Si può chiedere allo stesso intermediario se è disponibile a rinegoziare le condizioni del mutuo (ad esempio: tipologia di tasso, spread, durata). In questo caso non è necessario l’intervento del notaio perché resta valida l’ipoteca originaria.
• In qualunque momento è possibile trasferire il finanziamento presso un altro intermediario, senza alcuna spesa o penalità. È la cosiddetta “portabilità”, che consente di estinguere il mutuo utilizzando la stessa somma concessa da un nuovo intermediario e mantenendo l’ipoteca originaria. La somma verrà rimborsata alle condizioni concordate con il nuovo intermediario. Il cliente non ha un diritto a ottenere il nuovo finanziamento. Se però gli viene concesso, il vecchio intermediario non può impedire o rendere difficile il trasferimento del mutuo. Il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio: commissioni, spese, oneri o penali), né per l’estinzione del mutuo con il vecchio intermediario né per la concessione del nuovo finanziamento.

Per approfondimenti si può consultare l’iniziativa CambioMutuodi PattiChiari sul sito www.pattichiari.ito richiederne la guida all’intermediario.

MEMO MUTUO
* Stimo il mio reddito disponibile, al netto delle spese fisse.
* Calcolo la rata mensile che mi posso permettere di pagare, pari a circa un terzo del mio reddito disponibile.
* Mi oriento sul tipo di tasso e la durata del mutuo, anche in relazione alla mia situazione economica di oggi e a quella che mi aspetto in futuro.
* Mi faccio aiutare dai motori di ricerca specializzati nella scelta dei mutui.

* Mi procuro dagli intermediari i Fogli Comparativi e i Fogli Informativi sui mutui ed esamino con calma le diverse proposte.
* Confronto le offerte, anche con l’aiuto del TAEG.
* Seleziono una rosa di intermediari e chiedo loro una proposta personalizzata.
* Esamino le proposte tenendo conto del tasso e di tutti i costi (spese notarili, imposte).
* Valuto se i tempi per la concessione del mutuo sono compatibili con i tempi per l’acquisto della casa.
* Esamino il piano di ammortamento, anche in relazione al risparmio fiscale anno per anno.
* Controllo che le condizioni contrattuali non siano sfavorevoli rispetto a quelle indicate nel Foglio Informativo.
* Verifico che il tasso indicato non sia usurario. Compio la mia scelta e preparo la documentazione che l’intermediario mi richiede.
* Quando il contratto è pronto, prima di firmare, posso ottenerne gratuitamente una copia completa da rileggere con calma.

Solo a questo punto posso firmare.

> Tasso di interesse
L’indice, espresso in percentuale, della misura del compenso (interessi) che spetta all’intermediario per l’erogazione del finanziamento.

> TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio)
Tasso pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull’usura.
Per verificare se un tasso è usurario e, quindi, vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui, aumentarlo della metà e accertare che quanto richiesto dall’intermediario non sia superiore.

Il TEGM è pubblicato sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito internet. Mi oriento sul tipo di tasso e la durata del mutuo, anche in relazione alla mia situazione economica di oggi e a quella che mi aspetto in futuro.

Ma, come premesso… non è finita qui!

> Rinegoziazione
Operazione con la quale sono modificati uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo.
Come la portabilità, anche questa operazione è completamente gratuita.

> Spese di istruttoria
Il rimborso chiesto dall’intermediario per le pratiche e le formalità necessarie all’erogazione del mutuo.

> Spread
La differenza fra il tasso di riferimento (per esempio l’Euribor o l’Eurirs) e il tasso di interesse applicato.

> TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale)
Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Alcune spese non sono comprese, per esempio quelle notarili.
Il TAEG è un termine di confronto molto utile, soprattutto per i mutui a tasso fisso, e deve essere sempre indicato nella documentazione contrattuale.

> Tasso a regime
A fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo (“tasso di ingresso”) e rimandare a un momento successivo all’erogazione la determinazione definitiva del tasso, detto appunto “tasso a regime”. La differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime può essere anche consistente. È quindi importante fare molta attenzione al carattere temporaneo delle agevolazioni e ai criteri che determineranno il tasso a regime.

> Ipoteca
Diritto di garanzia su un determinato bene, normalmente un immobile. Il proprietario, che ha richiesto il mutuo, può continuare ad abitarvi, affittarlo o venderlo. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere.

> Perizia
La relazione effettuata da un tecnico, indicato o accettato dall’intermediario, che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.

> Portabilità
Operazione che consente al cliente di estinguere il proprio mutuo e di stipularne uno nuovo presso un altro intermediario, senza il consenso dell’intermediario originario.
La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo finanziamento.

> Rata
Pagamento che il cliente effettua periodicamente, secondo cadenze stabilite nel contratto (mensili, trimestrali, semestrali, annuali), per restituire la somma presa a prestito. La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè il rimborso della somma prestata, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti per il mutuo.

> Relazione notarile
Documento in cui il notaio certifica che il venditore è effettivamente il proprietario e che sull’immobile da ipotecare non ci sono vincoli, ad esempio un’altra ipoteca.

> Abitazione principale
La casa in cui il cliente o i suoi familiari “dimorano abitualmente”, cioè vivono. Si tratta di una definizione ripresa dalla legislazione fiscale e utilizzata dal fisco per determinate agevolazioni sulle imposte.

> Ammortamento
Procedimento di estinzione graduale di un prestito mediante il pagamento periodico di rate secondo un piano detto, appunto, “piano di ammortamento”.

> Estinzione anticipata
Chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto – tutto insieme – prima della scadenza del mutuo.

> Euribor (Euro Interbank Offered Rate)
Tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile.

> Eurirs (Euro Interest Rate Swap) o Irs
Tasso interbancario definito a livello europeo che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso.

> Fideiussione
L’impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento di un debito altrui. La garanzia è personale perché il creditore può rivalersi sull’intero patrimonio del garante.

NON INDEBITARSI TROPPO PER LE PROPRIE POSSIBILITA’
Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel tempo, sia per una persona sia per una famiglia. Già al momento della richiesta, è essenziale valutare se le proprie entrate sono sufficienti per pagare le rate. Durante il periodo del mutuo possono infatti accadere eventi imprevisti che richiedono nuove uscite (spese mediche, per la casa, per i figli) oppure che fanno diminuire le entrate (perdita del lavoro, cassa integrazione, malattie).
Prima di ogni ulteriore richiesta di mutuo o finanziamento, considerare sempre se non ci si stia indebitando troppo.

VERIFICARE CHE IL TASSO APPLICATO NON SIA USURARIO
Al momento della stipula il tasso di interesse non può superare la soglia dell’usura, una soglia definita dalla Banca d’Italia per conto del Ministro dell’Economia e delle Finanze e pubblicata sul sito (> www.bancaditalia.it/vigilanza/contrasto_usura/Tassi).
Se nel contratto sono stati stabiliti interessi usurari, la clausola è nulla e non sono dovuti interessi.

PAGARE LE RATE CON PUNTUALITA, PERCHE’ LE CONSEGUENZE POSSONO ESSERE ANCHE GRAVI
Se non si pagano con puntualità le rate, l’intermediario applica gli interessi di mora, che si aggiungono alle somme dovute.
Nei casi più gravi, l’intermediario può ottenere lo scioglimento del contratto.
Se l’intermediario è una banca, questa può sciogliere il contratto per:
• mancato pagamento anche solo di una rata
• ritardo di oltre 180 giorni dalla scadenza nel pagamento anche di una sola rata
• ritardo (tra il 30° e il 180° giorno dalla scadenza) nel pagamento della rata per più di sette volte.
Lo scioglimento del contratto comporta la restituzione immediata del debito residuo.
Se il cliente non può saldare il debito, l’intermediario può ottenere il pignoramento dell’immobile ipotecato e la sua vendita all’asta. Se c’è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto.
L’intermediario può inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi, segnalazione che compromette la possibilità di ottenere finanziamenti in futuro.
In caso di difficoltà a pagare le rate, cercare subito una soluzione con l’intermediario.
Se il cliente non riesce a pagare sempre e con puntualità le rate del mutuo, è consigliabile che si rivolga all’intermediario per cercare insieme una soluzione.
Le soluzioni possibili:
• la rinegoziazione del mutuo, per allungare la durata complessiva del finanziamento e avere così rate più basse
• la sospensione temporanea dei pagamenti, per superare il momento di difficoltà
In caso di difficoltà a pagare il mutuo, evitare di rivolgersi a operatori non iscritti negli albi previsti dalla legge.
Nei casi stabiliti dalla legge, si può ricorrere ai fondi pubblici di sostegno quali:
• Fondo di prevenzione dell’usura
• Fondo di solidarietà per le vittime dell’usura.

AL MOMENTO DI SCEGLIERE
• Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia della Guida al mutuo della Banca d’Italia.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Informativo, che illustra caratteristiche, rischi e costi del mutuo.
• Ottenere gratuitamente e portare con sé il Foglio Comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto dell’abitazione principale offerti dall’intermediario.

• Ottenere gratuitamente e portare con sé una copia completa del contrattoe/o il Documento di Sintesi, anche prima della conclusione e senza impegno per le parti.
• Avere a disposizione anche sul sito internet dell’intermediario il Foglio Informativo e il Foglio Comparativo. Se è possibile concludere il contratto online, avere la copia completa del contratto con il Documento di Sintesi.
• Conoscere il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) del mutuo.
• Consultare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) previsto dalla “legge antiusura” (legge n. 108/96) sul cartello affisso nei locali dell’intermediario o sul suo sito internet.
• Prendere visione del Documento di Sintesi, che riporta tutte le condizioni economiche ed è unito al contratto.
• Non avere condizioni contrattualisfavorevoli rispetto a quelle pubblicizzate nel Foglio Informativo e nel Documento di Sintesi.
• Scegliere il canale di comunicazione, digitale o cartaceo, attraverso il quale ricevere le comunicazioni.
• Ricevere una copia del contratto, firmato dall’intermediario, e una copia del Documento di Sintesi, da conservare.
• Ricevere l’attestazione della conclusione del contratto, la copia dello stesso contratto e del Documento di Sintesi, se la stipula avviene online.

DURANTE IL RAPPORTO CONTRATTUALE
• Ricevere comunicazioni periodichesull’andamento del rapporto almeno una volta l’anno, mediante un rendiconto e il Documento di Sintesi. Il cliente ha 60 giorni per contestare il rendiconto dal momento in cui lo riceve.
• Ricevere dall’intermediario la proposta di qualunque modifica delle condizioni contrattuali, facoltà generalmente prevista nel contratto. La proposta deve arrivare con un preavviso di almeno 30 giorni e indicare il motivo che giustifica la modifica. La proposta può essere respinta entro 60 giorni, ponendo fine al contratto.
• Trasferire il contrattopresso un altro intermediario senza pagare alcuna penalità né oneri di qualsiasi tipo (è la cosiddetta “portabilità” > Una volta stipulato il mutuo).
• Proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo nel pagamento di una rata, purché il mutuo sia garantito da ipoteca e il ritardo non si verifichi per più di sette volte nel corso del rapporto contrattuale.Altrimenti l’intermediario può anche porre fine al rapporto a causa di tale inadempimento.
• Ottenere a proprie spese, entro 90 giorni dalla richiesta, copia della documentazione sulle singole operazioni degli ultimi dieci anni. La richiesta può essere fatta anche dopo l’estinzione del mutuo.
• Estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all’abitazione o allo svolgimento di attività economica o professionale, senza pagare compensi, né oneri e penali.
Per gli altri tipi di mutuo, quando c’è un’ipoteca, è possibile estinguere in anticipo il rapporto contrattuale, in tutto o in parte, pagando un unico compensostabilito dal contratto nel rispetto dei criteri previsti dalla legge.

L’ISTRUTTORIA
Con l’istruttoria l’intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo.

I DOCUMENTI
Ogni intermediario ha le sue procedure, ma in genere i documenti da presentare riguardano:
>informazioni anagrafiche, quali età, residenza, stato civile, eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
>informazioni che certificano la capacità di reddito:
• per i lavoratori dipendenti, la dichiarazione del datore di lavoro che attesta l’anzianità di servizio, almeno l’ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico)
• per i lavoratori autonomio i liberi professionisti, le ultime dichiarazioni dei redditi, l’estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato, l’attestato di iscrizione all’albo se professionisti
>informazioni relative all’immobile, per esempio la copia del “compromesso” di vendita, la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

LE GARANZIE
La prima garanzia che l’intermediario richiede è l’ipoteca, che gli dà il diritto di far vendere il bene se il cliente non può restituire il finanziamento.
Per determinare il valore dell’immobile, e quindi della garanzia, l’immobile viene prima sottoposto a una perizia. Il cliente può abitare nell’immobile ipotecato e può affittarlo.
Venderlo può essere più complicato. Il finanziatore potrebbe richiedere altre garanzie oltre l’ipoteca, per esempio quando il cliente ha un reddito basso rispetto alle rate,
non ha un lavoro stabile o chiede un mutuo per un ammontare superiore all’80% del valore dell’immobile.
Tra le garanzie più diffuse c’è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal cliente che richiede il mutuo. Con la fideiussione il garante risponde della restituzione dell’intero finanziamento con tutti i suoi beni.

I TEMPI
I tempi per ottenere il mutuo, cioè quelli che intercorrono tra la presentazione della documentazione e l’effettiva erogazione della somma, oscillano di solito dai 30 ai 60 giorni.
I principali passi:
>richiesta e presentazione dei documenti
>valutazione del reddito
>perizia tecnica e relazione notarile
>delibera finale sulla concessione del finanziamento
>firma del contratto
>erogazione del mutuo.
Il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi. Il mutuo di solito non viene erogato il giorno della firma del contratto ma solo dopo alcuni giorni, quando secondo la legge l’ipoteca ha normalmente raggiunto un maggior grado di sicurezza.

SCEGLIERE IL TIPO DI TASSO (fisso, variabile, misto, doppio)
È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo. È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo, in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

CONFRONTARE LE OFFERTE DI PIU’ INTERMEDIARI
I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto. Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria. Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno.
Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello della banca. Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi. Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

SELEZIONARE GLI INTERMEDIARI A CUI RICHIEDERE UNA PROPOSTA PERSONALIZZATA
I documenti informativi indicano le condizioni secondo uno schema standard. Sulla base della propria situazione personale, il cliente può ottenere condizioni più favorevoli.
Nell’esaminare le proposte, fare molta attenzione a:
• spread
• TAEG
• piano di ammortamento
• tutte le voci di spesa
• tempi per la concessione(devono essere compatibili con quelli necessari per l’acquisto dell’immobile)
• risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano di ammortamento.